参考消息(二)

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中国37大城市房价泡沫排行榜（附表）  


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  　37大城市中，房价悬殊很大，但人均收入水平悬殊也很大。那么，哪里的房价泡沫最大？　　以上海的一个普通的三口之家为例，该市2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为50049元，再按照目前我国居民43％的消费率计算，则该三口之家的平均年节余（年收入的57％）为28528元，目前，上海平均商品房房价（外环内）为8627元，而一个普通的两居室房价（按70平方米计算）为603890元。也就是说，上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要21.17年。　　21.17年！不算不知道，一算吓一跳。不过，上海的市民买房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21.43年。　　依次计算，37大城市房产泡沫从大到小依次是：　　37大城市房价泡沫榜　　排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限　　1 温州 17727 53181 30313 9278 649460 21.43　　2 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17　　3 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26　　4 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50　　5 青岛 11089 33267 18962 4639 324730 17.13　　6 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.99　　7 大连 10378 31134 17746 4241 296870 16.73　　8 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.31　　9 宁波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21　　10 厦门 14443 43329 24698 5156 360920 14.61　　11 西安 8544 25632 14610 3007 210490 14.41　　12 南宁 8060 24180 13783 2817 197190 14.31　　13 昆明 9045 27135 15467 3150 220500 14.26　　14 贵阳 8989 26967 15371 3100 217000 14.12　　15 广州 16884 50652 28872 5660 396200 13.72　　16 太原 9353 28059 15994 3050 213500 13.35　　17 南昌 8690 26070 14860 2777 194390 13.08　　18 沈阳 8880 26640 15185 2926 204820 13.49　　19 兰州 7684 23052 13140 2438 170660 12.99　　20 苏州 14451 43353 24711 4460 312200 12.63　　21 武汉 9564 28692 16354 2858 200060 12.23　　22 重庆 9221 27663 15768 2732 191240 12.13　　23 福州 11436 34308 19556 3368 235760 12.06　　24 哈尔滨 8940 26820 15287 2574 180180 11.79　　25 石家庄 8622 25866 14744 2470 172900 11.73　　26 郑州 9364 28092 16012 2650 185500 11.58　　27 成都 10394 31182 17774 2868 200760 11.30　　28 济南 12005 36015 20529 3172 222040 10.82　　29 海口 8981 26943 15358 2330 163100 10.62　　30 合肥 8610 25830 14723 2220 155400 10.55　　31 长沙 11021 33063 18846 2825 197750 10.49　　32 长春 8900 26700 15219 2191 153370 10.08　　33 银川 7984 23952 13653 1930 135100 9.90　　34 西宁 7626 22878 13040 1821 127470 9.77　　35 乌鲁木齐 9729 29187 16637 2280 159600 9.59　　36 深圳 27596 82788 47189 6037 422590 8.96　　37 呼和浩特 10166 30498 17384 1960 137200 7.89　　37城市平均 11357.11 3802 13.38　　温州——泡沫破灭的第一个针眼　　眼下，温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子，售价近150万元，但月租金只有2300元左右，年投资收益率只有1.84%，不仅大大低于工商界公认的8％以上的平均经营收益率，还低于银行1年期定期存款2.25%的利率。　　按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100－200倍；一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的652倍！　　抛开资金的折现因素，投资者就要花超过54年的时间才能收回投资，已接近房产产权的70年有效期限。　　精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从2004年10月以来，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，2004年12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％。甚至有些炒房人士惊呼：这两个月基本上交易都停滞了！这让人不禁猜想：温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼？　　据本刊调查，我国37大城市中，目前房价租金比一般在230－290倍，在200倍以下的基本没有，而北京等热点城市则超过300倍，上海的房价租金比为360倍左右，而杭州则更高达470倍左右，温州则在500倍以上。　　南京——20％炒房族离场　　关于上海、杭州地产泡沫的报道已经连篇累牍，不用多说，他们位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作为第4名的南京，房产风险同样不容忽视。　　2005年2月，南京（江南8区）的商品房平均售价已经高到4960元，在1月的一次调查中，认为南京的房价合理的受调查者为0％。2004年底，南京的投资性购房比例为22.3%，而2003年底为27.6％，下降20％，可见，20％左右炒房族的信心已被越来越高的房价瓦解，怯场而去。　　2004年，南京二手房交易量占楼市总成交量的60％，预计今年将上升到70％。但从2004年下半年以来，南京二手房市场不断出现交易量萎缩、买房人持币观望气氛与日俱增。　　对于2005年南京的房价，曾经精准地预测到2004年南京真实房价涨幅为15％的南京大学商学院教授高波，最近铁口直断：2005年，南京房价将出现小幅波动！二手房价必跌　　青岛——房产泡沫直追沪杭　　高居“泡沫榜”第5名的青岛，其房产泡沫开始于1999年，至今已经有6年。尤其是2001年7月北京申奥成功后，青岛作为2008年奥运会惟一的伙伴城市，受这一重大利好的刺激，全市房价大幅上扬。　　青岛的房价与广州基本处在同一水平，但工薪阶层的工资收入是广州在岗职工年平均工资的一半左右；在青岛市市南区和崂山区沿海一线，不少楼盘价格超过10000元/平方米大关，房价与上海都有得一比，但是从经发展的水平看同上海还是有较大差距。有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作，其实，在青岛所有购房者中，外地人的比例仅占11%。　　因此，目前青岛的房产风险要比广州高出许多，直追上海和杭州。2004年，青岛市内四区商品房交易套数，比2003年下降22%；总成交面积下降26%，是个值得注意的危险信号。　　青岛的房价租金比为340倍左右。