上官同君：您的“三大恐慌论”可靠吗？

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近日，偶然看到王牌董事长上官同君先生抛出了楼市三慌论，即老百姓恐慌性购房，开发商恐慌性抛售，开发商恐慌性拿地。基于对上官先生向来的敬佩，上官先生的言论笔者原本信服的紧，觉得句句珠玑，可仔细品位一番，似乎又顿觉上官先生所言欠妥。



首先，上官先生坦言，“当前楼市颇具戏剧性，无论是一线城市，还是二、三线城市，看不懂的楼市小阳春，即使是6、7月的传统销售淡季，也都出现房价上涨、销量均高不下。”按照上官先生的意思，就是说目前情况下，楼市的热销现象，还属于虚假的小阳春现象，因为其虚假，总让人感觉看不出本质，看的心慌不踏实。坦言说，目前楼市让人看不懂，是实话，因为行业在回归期总会出现这样或者那样的变化，没有任何人敢说自己对楼市的分析就是百分之百正确。但还说楼市是“小阳春”，似乎就有点故弄玄虚。“小阳春”概念的产生主要是针对今年年初时，房市的快速回暖而言，如果站在年初特定的时间点、特定的市场现象来做短期定义，用“小阳春”来概括，来表示行业发展仍然需要观望，确实相当形象。那么如今，在房产市场已经步入八月份——一年的三分之二时间，再说当前的房市是“小阳春”的话，恐怕就有点外行了。

如果在08年至09年年初，说“老百姓恐慌性购房的话”，笔者会举双手赞成，但从今年三月份至今还说“老百姓恐慌购房”的话，则没有丝毫的说服力。从年初来看，河南房产市场空前势好，2月份销售商品房5684套，较去年同期上涨181.4%，3月份更是单月突破一万套，较去年同期上涨168.89%。这种与去年同期相比，大幅的增长，业界有不同看法，有人说是炒作，有人说是去年刚性需求压制一年后，在今年年初的集中爆发。从目前市场提供的数据来看，后者的说法更有说服力，也就是说从09年起，老百姓们看到国家购房优惠政策再无过于明显的优惠之措，看到市场房价并无明显的下降趋势后，已经逐步动摇了持币观望的决心，重新加入到置业的大军中来。

商业是一种心理博弈，一旦一方的抗衡心理崩溃，另一方的春天将全线到来。房市也是如此，随着置业者的信心松动，刚性需求便持续放量，这种过热的现象自然会带动更多观望的人放松警惕，加入到买房人群。如果说1月—5月的市场表现是有借于去年市场的疲软话，那么随着近半年的刚需放量，6、7月的传统淡季仍然还市场红火，恐怕就不好解释了。笔者认为只有一个理由可以解释，那就是置业者已经逐步稳定了购房情绪，对未来房市的预期普遍看好，将今年当作购房置业低点的最后一年，置业信心无比坚决，无论是输是赢都要赌一把，试想，在这样的心态下，如何来谈购房者恐慌性购房呢？这只能说明在近两年的购房过程中，置业者已经变的更加理性，在购房置业上，自主性已经越来越强。

上官先生的第二慌，是指开发商“恐慌抛售”。从开发商层面上来讲，如果说“恐慌抛售”，开发商应该是大打价格战，降价、优惠一股脑齐上阵，只要把房子卖出去就行，但是09年来开发商显然没有打价格牌，他们虽然在营销手段上做足了花样，但实际上整体的房价水平并无多大下降。从上半年来看，郑州房价不但没有下降，反而每平米上涨500元左右。如果开发商“恐慌抛售”其还有胆量坐等房价上涨吗？开发商敢这样做，正是因为开发商看到了两点，第一，置业者持币观望心态逐步被打破，房市销售主动权已逐步转变到自己手中。二、在房价上涨的同时，预售面积却在逐步下降，在新增项目不多的情况下，上半年势必会将去年存储的空置面积大量消化，在新建项目还跟不上市场需求时，必将造成供求不平衡，房价将会持续上涨。（2月份郑州预售面积19.24万平方米，较上月下降73.29%，较去年同期下降63.4%，3月份预售面积12.34万平方米，较上月下降35.83%，较去年同期下降75.02%。新项目没有增加，预售面积持续减少，大量的空置面积在被逐步地消化掉。产品的供应在下半年应有一定紧张.）基于这样的认识，开发商会“恐慌抛售吗”？其“恐慌的起来吗”？事实上，他们不但没有恐慌，还按照市场的预期，逐步地实现着自己的利润梦想。


上官先生的第三慌，是指开发商的“恐慌拿地”。目前国内地王现象是层出不穷，但是对地王现象，地产界一直有广泛争议。一方面，大家对部分企业“打着国企旗号”高价拿地的做法并不感冒。另一方面，部分人认为，地王热的出现，是房产市场制造市场热点，刺激市场回暖，房价上升的炒作手段。不管怎样，地王现象至少表明了一点，“那就是开发商和地方政府，都已经无法再忍耐长久以来房市中积攒的晦气，想重新点燃一把火。”开发商与政府这种”积极造地王”的行为，不得不让我们感受到开发商或政府，对房市的预期一致看好的信心。在这种信心下，笔者相信“开发商”绝非恐慌拿地，而是在有计划、有想法地拿地。事实上，从近期美国经济来看，美国商务部7月31日公布的报告显示，第二季度美国GDP年率下滑1%，跌幅低于预期。美联储前主席艾伦·格林斯潘也于近日表示，美国的经济增长速度可能超出大多数经济学家的预期。对于这种现象，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示：“美国经济虽然尚未摆脱负增长，但从近期的数据来看，美国的经济下滑的速度在降低。”美国作为影响整个全球的超级商业大国，其经济的逐步回暖，势必会带来全球经济新的活力点，营造全球经济发展良性环境。大环境的改变，难免会对中国房市产生拉动，因此随着大环境的转好，中国房市前景还是被诸多开发商所看好。在逐步趋好的大环境、较为明朗有利的供求关系下，开发商们会“恐慌性拿地吗？”显然不会，这种逐步涌现的拿地热，正是因为开发商看到了新的市场契机，准备占领市场先机的征兆。


因此，无论从购房者还是开发商的角度来看，对目前市场上他们的表现，笔者认为并不是“一种慌”，而是一种相对理性选择的表现。这种表现一方面说明着市场的变化，另一方面也说明着市场的参与者——开发商与置业者，也在逐步理性地认识市场。