新首富：杨氏父女的碧桂园王国

幸福媚儿

对于珠三角企业家的所谓低调和隐忍，有了一次更形象的注解。

碧桂园(2700.HK)拥有知名度但没有关注度，一直潜行，等到浮出水面时，映入众人视线的已然是一头巨鲸。

作为碧桂园的创办人杨国强的身家保守估计将达500亿元，远远抛开去年以190亿元身家成为中国首富的张茵，成为中国新首富。

新首富：杨氏父女的碧桂园王国

据《中国房地产报》 记者
王福民
广州、顺德报道


即将结束公开招股的国内房地产公司碧桂园，其广告“给你一个五星级的家”不但深入民心，公司上市后市值大有机会逾千亿元，比同乡李兆基持有的恒基的市值还要高。


从1999年广州碧桂园起，华南碧桂园、均安碧桂园、碧桂园凤凰城、半岛碧桂园……以“一年一个碧桂园”的速度在珠三角连锁经营，迄今已完成了3.8万套房子。第一个省外项目长沙碧桂园在2006年创下了一天销售额4.9亿元的纪录。由于规模巨大，各城市碧桂园内的保安都是骑着自行车巡逻。


建筑出身的杨国强，为碧桂园设计了全产业链的模式。从设计、规划、施工到物业管理全部自己解决。


拿大块的、便宜的土地，卖大量的、便宜的房子，户型简单实用，房屋质量稳定，销售价格实惠，早晚安排名为“楼巴”的社区专车接送业主上下班，解决进城问题——碧桂园的模式并无特别神秘的地方，广东人称杨国强为“商品房批发商”。


按碧桂园招股书中所述，截至2007年1月底，该集团土地储备可建筑面积达1900万平方米，其中97%已获土地使用证。这一储地规模在国内开发商中排名第四。


接受记者采访的业内人士告诉记者：“你可以发现碧桂园几乎从来不去参与土地的招挂拍，但是他们又确实大规模地拿地，并且拿地的方式是建立在符合法律规范和拥有巨大成本优势两大基础之上。比如，包括使用收购公司或者股权置换等多种手段。这样避免了和其他开发商之间的矛盾和直接竞争。”


不出意外，杨氏家族在几天后的财富数字将相当于创业50余年的李嘉诚王国的1/3，但其创业时间迄今只有20多年，杨国强涉足为他带来绝大部分财富的房地产行业起始于1992年。


如果剔除时间的递增效应，改革开放后，中国内地的“创富效率”已经开始超越香港这个全世界最具有财富传奇色彩的区域。

与香港有关的


顺德的北滘镇和珠三角许多城镇看上去并无差别——不像城市但很富裕，这里走出了做房地产做成中国新首富的53岁的杨国强。


走在北滘镇大街上，“与香港有关”随处可见。电视播的是“香港四台”，路边摊贩们聊着昨晚的港产剧剧情，镇上店铺很多货品来自香港，从漂亮的手表到一罐罐杏仁粉。镇里人几乎家家都有亲戚在香港。


杨国强的成功与上述“香港背景”有着莫大的关系。杨操盘的第一个房地产项目——顺德碧桂园位于顺德碧江、桂山之间，有山水题材，却曾是个卖不动的郊区大盘，杨也因此差点被该项目套牢。后来主打“教育牌”的顺德碧桂园亮相后吸引了众多省港买家，“起死回生”的同时，也一举为将来的发展奠定了基础，并随即开始了连锁经营。


“他们走的是从城市包围农村之路。”这是业内人士评价碧桂园开发模式与战略发展时说得最多的一句话。但这只是一部分，早期碧桂园的业主除了珠三角先富裕起来的工厂主外，更主流的消费群体来自香港。


“碧桂园在香港有一个长期展销厅，经常在电视台做广告宣传，香港人已经把它当作是本地公司了。”一位香港业内人士表示。顺德碧桂园项目做起来以后，碧桂园是内地为数不多的在香港的电视频道上打广告的楼盘。“给您一个五星级的家”让很多香港人就这么认识了碧桂园。他们用在香港只能买一两间居室的钱买了碧桂园别墅。对于上世纪90年代初的香港中低收入市民阶层来说，他们并不介意农村还是城市，香港中低收入阶层图得就是“便宜的大屋”。


碧桂园的发展赶上了香港“返乡潮”和房地产时代最好的机遇。由于是“包工头”出身，杨比别人更懂得在开发成本、开发周期和开发规模上的有效控制，碧桂园也由此成了“工业化大批量生产”的先驱和受益者。

从地方诸侯到全国化


可以肯定的是，此次上市成功后，手握逾百亿元融资的碧桂园将加快布局，力争成为全国性地产商。


而此前先后成功赴港上市的广东老乡富力、雅居乐可以为外界勾勒出碧桂园未来发展的清晰轨迹。


杨国强曾自信地表示：“我们以往可以做到的，现在都可以做到，全国都一样。”


2006年，碧桂园战略提速，由“一年一个碧桂园”变为同时开发数个楼盘，不仅在珠三角二三线城市储备了不少土地，而且也开始在国内其他城市拿地，如占地2700亩的湖南长沙项目、在沈阳更是储备土地多达7000亩。且其较多采用分期付款方式取得，土地成本依然较低，可供未来一段时间开发之用。在今年，天津也成为其目标城市。


事实上，外界眼中的碧桂园在3年前就已开始全面蜕变。

据碧桂园公司内部人士透露，在3年前，杨国强去美国治病，碧桂园集团管理团队由其二女儿杨惠妍全面接管。尽管杨惠妍的名字目前被认为仅仅是杨氏家族的财富代言人，但其实从美国毕业的杨惠妍早在3年前就带领碧桂园开始全面转型走向更高端产品的提供。


当时只有22岁的杨惠妍加入碧桂园的同时，也带来了全新的来自美国的管理团队，其团队在很大程度上接替了杨国强时代的原有创业团队。


接触过杨惠妍的房地产业内人士评价，杨惠妍做事干练、机敏，有控制能力，她将使得碧桂园完成从家族企业向现代企业的转变。碧桂园过去一段时间在天津、北京等城市及江苏、湖南等省区拿下不少郊区地块，现在的碧桂园在前期大量积累的前提下，开始由工厂模式逐渐向个性化生产转变，这个转变也回答了“上市后靠什么为继”这一问题。


一位与碧桂园打过多年交道的房产公司高层对记者表达他的看法时透露，碧桂园产品以前是“社会主义新农村”，但看过碧桂园在清远做的假日半岛的楼盘后就会发现，这是远远迥异于之前人们印象中的碧桂园，“拥有27洞高尔夫的假日半岛同样是上万亩超级大盘，但是设计水平已经非常高并具有个性化。”


此外，“碧桂园的香港股东具有极强的人脉关系，可以帮碧桂园做许多开发商做不了的事情。”一位接受采访的顺德房地产表示，“单从数字上来说，他们之间差距的确很小了，加上碧桂园在内地的发展空间，他们之间的合作利益也就很明显了。”





碧桂园新股认购轰动香港

据《中国房地产报》
记者 曾冬梅
广州报道


拥有内地房产股王之称的碧桂园已于4月11日截止认购，散户反应空前热烈。“亚洲股神”李兆基的“金手指”效应令碧桂园（2007.HK）公开招股的市场人气飙升。从3月底开始，香港股市中成千上万的投资客都为此怦然心动。


据各大券商估计，尽管此次募集的资金约119亿港元，但实际上参与认购碧桂园股票的资金已达近4000亿港元（香港称之为冻结金额）。为历来第二大冻结金额，仅次于去年10月上市的工商银行(1398·HK)。


除了券商外，香港不少大型银行如汇丰、恒生等都加入了认购战，纷纷推出不足5厘的低息吸引散户借钱认购。据接近承销团消息指出，碧桂园或会以招股价上限5.38港元定价，而国际配售部分则募得超过50倍认购。若依此计算，碧桂园上市后市值已有861亿港元，再加上股价一定的升幅，市值很有可能破1000亿港元大关，进而超过中海外(0866.HK)、富力地产(2777.HK)、世茂房地产(0813.HK)等，成为港股市场市值最大的中资地产股。


早在3月初，碧桂园将上市的消息刚传出时，就已有精明的中介机构在碧桂园的业主论坛上大做广告，表示可以为内地的业主提供办理港股开户手续及委托操盘的服务，据了解，该机构为香港某证券公司在内地的合作伙伴。


据其介绍，在内地购买港股的程序并没有想象中复杂。“选择一间香港的证券公司开户，大概需要3个工作日，在获知密码和账号后，客户就可以把资金汇过去了。”在认购金额上，以碧桂园为例，“10万元以上的中签率会高一些，10万元以下的，就要看运气和股票的发行情况了。”


“碧桂园的业务布局很均匀，上市规模和盈利能力是近年来很少见的，被投资者追捧也是很正常的。”香港美联集团资产管理营运总监何耀辉认为，碧桂园在行内的口碑不错，做事实在，做项目不追求所谓的风格，只求卖得快，资金周转快，杨国强是典型的生意人，注重薄利多销。





上市：“家族企业”的殊途同归

据《中国房地产报》
记者 曾冬梅
广州报道




2002年，当上海房地产市场还是“国”字当头时，珠三角95%以上的地产公司已经都是民营企业了，宽松的生存环境孕育出了南中国特有的家族企业。虽然这些家族企业在首脑人物的带领下，积聚了大量财富，但“家族式的管理模式始终是家族企业发展的一个瓶颈”。

广州民营经济发展研究会副会长彭澎认为，这是众多以神秘著称的家族企业纷纷选择上市，愿意把自己暴露在公众面前的主要原因。因为，就目前来说，上市是解决他们“可持续发展问题”的最好途径。

“上市前，老板只能掌控自己手里的资源，上市后就能控制更多的社会资源。”一位业内人士说，“经济利益仍是家族企业上市的第一驱动力，合生的朱氏家族、雅居乐的陈氏家族、碧桂园的杨氏家族，以前只能在珠三角小打小闹，上市后几乎可以玩转整个中国市场。”

在众多企业家眼里，杨国强是很幸福的，因为他培养出了一个出色的接班人。“很多老板的子女都对经营企业没什么兴趣。”彭澎说，找不到合格继承人是家族企业很头疼的问题。虽然现在有很多企业家是聘请职业经理人帮他们打理公司，但家族企业通常会担心家族产业落入别人的手里，最好还是上市，“把经营权和管理权在法律层面上分离开”，请有能力的人来管理企业，受专业机构的监督，不愿意做生意的继承人则可以通过持股享有权益。

虽然家族企业在上市后是现代企业的形象，管理方式也跟以前大有不同，但家族的控制权并没有因此而削弱。

“合生仍然是姓朱的企业，公司高层大部分都是朱孟依的亲戚、朋友，决策也都是朱老板一个人说了算。”一位职业经理人认为，虽然已经上市近10年时间，但合生的家族色彩依然很浓烈。

而雅居乐的陈氏五兄弟目前仍是该公司的实权人物，虽然他们通过信托令创办股东不再直接持有公司股份，但家族信托也让整个公司牢固地掌握在陈氏家族手中。而碧桂园上市后，杨家人也依然还是企业的灵魂。

“上市只是这些家族企业找到的一个赚钱新工具，并没有改变家族企业的本质。”该经理人说。




杨国强：知识改变命运■本报记者
曾冬梅 广州、顺德报道

“他在商言商，将许多令外界刮目相看的大动作都简单称之为‘做买卖’，对于更多的社会角色的扮演与亮相并不热衷。”一位与杨国强有过接触的顺德商人说。和活跃于行业的“地产分子”相比，杨国强的生活里没有论坛、没有PK，也不介意外界对于其公众形象的不以为然。
上世纪90年代初，刚刚创业的杨国强陷入了楼盘滞销的困境，是打着贵族学校旗号的广东碧桂园（IB国际）学校把他拉出了泥沼。对于这所学校，他倾注了不少心血。
现为该学校英语老师的杨春雷在2000年，做过杨国强一年的私人助理，主要任务就是为碧桂园创办一所国际学校。
苦孩子出身的杨国强第一次去美国时，因为不懂英文，连洗手间都找不着。回来后，他就对碧桂园学校的员工提出了一种近乎无理的要求，“碧桂园要人人学会英语，包括保安，甚至扫地的阿姨”，理由是，“学好了英语，就能和很多外国人沟通，做生意、旅游就方便得多，别人也无法糊弄你。”

有一次杨国强问杨春雷“什么是人才？”，杨春雷一时不知如何回答。杨国强告诉他：“比如董建华先生就是人才，开车不用司机，当官不用文秘，出国不用翻译。”从此，培养董建华式人才便成为了碧桂园幼儿园的教学目标。
因为父亲沉迷赌博，导致杨家家道中落，杨国强也因此过了二十几年的贫困生活，人称“18岁前没有穿过鞋”。当过放牛娃，做泥瓦匠时候月入180元；后来一路干到包工头。之后进入镇政府下属的建筑公司。到上世纪90年代初，杨国强做到了建筑公司的总经理，并且把握住了国有企业改革的机会，与多名同乡一起收购了镇里建筑工程公司。这是杨国强的首度创业，并成为了大股东。后来这家公司更名为广东胜越建筑工程公司，现在是碧桂园的附属公司，为旗下楼盘施工。现在碧桂园的总裁崔健波就是杨国强老家的镇长，2003年弃官从商。
杨家八兄弟中，老大杨国华比杨国强大十多岁，兄弟俩一起做过泥瓦匠，感情深厚。杨国华临终时给弟弟留下了一句遗言：“有一天，你要是有能力了，一定要办一所学校，专门给穷孩子上学。”
杨国强曾跟别人说过，他能有今天与杨国华教会他读书学习分不开，为了纪念哥哥，他创办了一所免费的“国华纪念中学”，招收穷困学生。在校内的一块石碑上，杨国强留下了一段话：“……很多事业有成者都曾一贫如洗，我也过了二十多年这种生活，是改革开放的阳光，社会的佑助，知识和智慧让我战胜了贫困，我的企业让成千上万的人安居而乐业。而我是一个刚走出贫穷泥沼的大汗淋漓的跋涉者……走过的路，令我深知知识的重要，知识可以改变命运。”




链接杨氏家族杨国强有兄弟共八人，家族庞大，亲戚众多，杨对他们也是照顾有加，有能力的就安排到碧桂园里面上班，没能力的就金钱扶持。碧桂园的9个执行董事中，除崔健波外，其他7位均为杨国强的亲属及亲信。其中，杨志成和杨永潮是他的侄子。
杨国强有三个女儿和一个四岁的养子，妻子杨艳池当年和他在同一个生产队。二女儿杨惠妍在碧桂园协助父亲，小女儿杨子莹目前还在美国念书。杨国强的家教很严，他要求杨子莹凡事多观察，要多听多思考，凡事要问一个为什么，多想想别人，牢记“己所不欲，勿施于人。”
杨惠妍今年25岁，毕业于美国俄亥俄州立大学，获市场营销及物流专业学士学位，2005年加入碧桂园担任采购部经理，目前是碧桂园集团的最大股东，其拥有的股票市值有望达到500亿元，超过内地首富张茵。
“杨惠妍的个头比较高大，像她爸爸。”碧桂园学校的一位老师说，去年杨二小姐还到学校给老师们做了一个关于企业忠诚的讲话，精明、能干，颇有乃父风范。
杨国强给予了这个女儿很高的信任度。4月11日，碧桂园特地发布了一个澄清公告，表示杨惠妍并非杨国强的代名人，而是碧桂园权益的最终实益拥有人，可全权决定如何管理她的个人资产，而且她在碧桂园的权益并无涉及她须对杨氏家族任何成员或其他个别人士负责的安排。


广东“四虎”比较在赴港上市的内地房地产企业中，无论是市值还是盈利能力，来自广州的合生、富力、雅居乐、碧桂园都已牢牢占据了前四的位置。
合生是国内最早赴港上市的民营地产企业之一，资本优势让合生在上市后短短的3年时间里便完成了全国布局，由区域性品牌迅速向全国性品牌转变。
富力则是从广州旧城改造淘到了第一桶金，很多没人要的烂地在它手里都变废为宝。由于地段好、配套成熟，不少40"50岁的广州老居民都成了富力产品的拥趸。
雅居乐在珠三角开发的项目大部分都位于城郊，但产品和社区做得很精致，迎合了文化素质较高的白领阶层的口味，这种开发理念在雅居乐上市后被复制到全国各地。
碧桂园的楼盘以规模大、价格便宜著称，产品不追求风格，低价获得的土地分布在城市的近郊地区，全国各地几十个碧桂园几乎都是一样的开发模式。