今年房地产调控将会呈现何种特点？(一)

冷若水冰

章林晓: 今年房价走势已经相当明朗  今年房地产调控将会呈现何种特点？  章林晓  　　2004年12月，我曾在人民网房产城建频道发表文章《房价拐点将在明年二季度显现？》。在当时房价一片喊涨之声中，我大胆预言：在一些房价畸高的热点城市，绝对房价由涨转跌的拐点最有可能发生在2005年第二季度。幸运的是，这个预言2005年在一些房地产热点城市基本兑现了。因此，2005年岁末之际，一些财经类报刊都想邀请我谈谈2006年房价的涨跌走势，但我都予以婉言拒绝了。这是因为，现在房价的走势已经相当明朗，再去单独写文章预测它，已经没有多大意思了。我觉得，现在，比预测房价走势更有意义的，应该是预测今年房地产宏观调控将会呈现何种特点？  　　  今年房价走势已经相当明朗  　　  　　学过物理学的都知道，物体运动是有惯性的，质量越大，惯性越大。基于这个规律衍生开来，可以说，许多东西都是具有惯性的，房地产也不例外。房地产是个建设周期较长、投资体量很大的行业，惯性自然也是很大。  　　  　　2006年房地产的供应量，其实是主要由2003年至2005年上半年，这段房地产最狂热时期的投资开工量决定的。房价一旦开跌，民众的心态是买涨不买跌，此时，需求量必然减小，而供应量却是大增，因此，房价下跌的趋势，在短期内是肯定是难以改变的。  　　  　　在这里，几乎可以肯定地说，2005年已经开跌的城市，2006年应该不会止跌回升。而那些房价畸高的城市，譬如房价收入比超过12：1的城市，2005年虽然没有下跌，但如果成交量已经极度萎缩，那么，2006年在某个时候，也极有可能转涨为跌。这一方面固然是受那些房价已经下跌城市的"多米诺骨牌效应"的影响，另一方面，更主要的是这种透支了民众实际购买力的虚高房价，是绝对不可能维持长久的。  　　  　　更何况，国税总局此前"二手房个税征收"虽然是"屡战屡败"，但估计，随着广州开始正式率先征收，2006年"二手房个税"在全国各地的普遍开征，应该已经没有悬念。这必将是有利于房价涨势减缓，乃至掉头向下的。  　　  　　对于那些房价虽然并不畸高，但是仍然超出了民众实际购买力的城市，2006年房价是涨是跌，则完全取决于当地政府对中央房地产宏观调政策执行的力度。如政策执行到位，则房价涨势肯定会明显减缓，涨幅微弱，甚至拐弯向下。如政策执行不到位，甚至以有形之手力托房市，则很可能依然会虚涨不已。  　　  　　但是，这样的城市如果是大城市，估计这种虚涨的势头肯定不会太猛烈，如果太猛烈，必然会招来中央政府更加严厉的房地产调控措施的打压。（房价涨势太猛，为何必然会招来调控措施的打压，这个问题，其实同"2005年中央为何要对房地产连出'重手'"的原因是一样的，在这里我不作展开，将另外撰文分析。）  　　  　　而对于那些房价与民众实际购买力相符的城市，则房价将会随着当地城市居民收入的提高而相应提高。涨幅大小将因各个城市具体情况的不同，而会有所差异，但是涨幅不会太大。  　　  房地产调控将会呈现何种特点？  　　  　　1、调控必将继续和深化  　　  　　中央经济工作会议前，有许多专家学者和政府官员曾预计，经济已经基本实现软着陆，2006年不会再进行宏观调控了。有些人更是说，考虑到金融风险，房地产调控将不会继续进行了。事实再一次证明他们又一次估计错了。  　　  　　2005年11月29日至12月1日召开的中央经济工作会议指出，2006年要"继续加强和改善宏观调控"，并着重指出，要实现经济平稳较快增长，关键是要努力扩大国内需求，提出明年经济工作重在解决民生问题 。  　　  　　2005年12月3日召开的全国发展和改革工作会议指出，明年要"继续把好土地、信贷两个闸门，防止投资膨胀反弹。"并明确表示，2006年将强化房地产价格管理。  　　  　　2005年12月26日，中国建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上表示，2006年要继续贯彻落实加强房地产调控的政策措施。  　　  　　国土资源部副部长李元16日说，为稳定房价，明年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地。  　　  　　种种信号明确显示，2006年房地产调控将一如既往，而且将不断予以深化。  　　  　　2、房地产症结何在？  　　  　　房地产调控为何要继续进行并深化？最主要的原因，就在于2005年中央房地产调控政策在许多地方并没有得到很好的贯彻执行。国土资源部副部长鹿心社，对此曾一针见血地指出：目前，房地产调控最大的困难是地方由于自身的利益而消极执行中央的政策。  　　  房地产两大症结  　　  　　一些地方政府由于自身的利益而消极执行中央的政策，导致的后果是严重的。目前房地产市场最主要的症结表现在：一是住房结构不合理症结——在房地产新政下，全国住房结构不合理现象，并没有从根本上得到解决，经济适用房严重供不应求的趋势，依然还在继续加剧，而与此对应的是商品房空置猛增。二是房地产金融风险症结——部分房地产热点城市房地产开发和住房不良贷款开始浮出水面，房地产金融风险逐渐显现。  　　  　　据国家统计局2005年12月16日发布的报告显示，前11个月，全国商品住宅投资8993亿元，同比增长22.3％，与此同时， 我国经济适用房投资继续下降，今年前11月只累计完成477亿元，同比下降8.8％。而据悉，全国商品房空置面积，目前全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26%。其中，空置商品住宅6316万平方米，增长8％。  　　  　　按照国际通行惯例，空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间属危险区；空置率在20%以上为严重积压区，极度危险。 由于国内房地产企业资产负债率达75%，并且地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，于是，这高达1.25亿平方米商品房空置面积，无疑成为悬在银行头上的一把"达摩克利斯之剑"，蕴藏了巨大金融风险。  　　  　　另据央行上海总部12月14日公布的11月份上海信贷运行情况显示：自7月起，上海房贷市场已连续5个月负增长，至今已累计超过70亿元。住房不良贷款开始浮出水面，沪上银行房贷坏账的平均水平已达0.52%。而上半年的统计，该比率还在0.3%左右。随着楼市颓势的持续，房贷坏账还将继续上升，住房不良贷款风险将逐渐显现。  



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