房地产“容积率”权钱交易要被彻底清查

平民教授

24日，住房和城乡建设部、监察部联合召开电视电话会议，部署“房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项治理”。此次专项治理涉及范围之广，此前并不多见。一个细节可能更能显示这一任务的重要——在两部委下发给各地建设和监察部门的电文中，用了“特急”字样。引发众多大案的建设用地容积率问题，是此次检查的核心所在。两部委要求，将对2007年1月1日－2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理，重点对大、中城市涉及提高容积率和改变土地使用性质的房地产项目逐一进行清理检查。建筑领域中的容积率，是引发权力寻租一大诱因。容积率是控制性详细规划的重要指标之一，即项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。一般情况下，若用地面积不变，单个房产项目的容积率越高，其可销售的房源面积就越大，开发商的销售收入也越高。此外，房产项目调高容积率，也意味着单位面积土地出让金的降低，开发商为每平方米商品房支付的地价成本也随之降低。收入增加而成本减少，两者相加而得的额外收入，可算得上是房地产开发企业的“超额利润”。但按法律规定，房地产项目的容积率大小都需要在土地出让合同上明确规定，不能任由开发商随意调整。正因如此，在意图获取更多利润的开发商和掌握着规划审批权的建设部门之间，才有了权钱交易的空间。