一季度全国地价7年来首降 房价有望跟着降

平民教授

国土资源部4月23日发布的“2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告”显示，全国35个重点城市地价环比同比均出现下降，总体水平为3189元／平方米，环比下降1.53%，同比下降2.25%，这是近几年土地价格持续高涨之后，全国地价首次出现下降局面。

　　经济学家厉以宁曾说：“房价最主要的因素是地价，假定地价下降了，房价跟着就下降了。”

　　全国地价7年来持高不下

　　《第一财经日报》报道，受到房地产市场低迷影响，去年全国主要城市总体综合地价水平值为2474元/平方米，综合地价增长率为0.47%。虽然这已是自2001年以来的最低增幅，但仍然保持增长趋势。

　　官方数据显示，2002年地价上涨达到4.39%，此后土地价格每年的增幅从未低于4%。2004年超过了6%，而在2007年更是达到了13.37%。

　　具体到城市，深圳居住地价同比下降26.84%，领跌35个重点城市，厦门、南京、成都、福州和广州跌幅也超过10%。北京则依然上涨了5.33%。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，过去数年的高地价时代已经暂告一段落，如果大的经济环境不能及时好转，楼市回暖困难，进而导致开发商买地欲望降低，可能会令土地市场的低迷持续数年。

　　地价上涨 房价“水涨船高”

　　近年来，由于地价随着房价“水涨船高”，尤其是地王在各地不断出现，部分民众和学界观点开始认为，过高的土地成本造就了当前的房价过高局面。

　　今年全国两会期间，全国工商联曾在政协会上递交了一份大会发言，称其下属的房地产商会所做的一项调查显示，在房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%。该调查报告认为，政府所得部分在房地产开发成本当中是刚性的，是造成房价居高不下的主要原因。
北京市社科院也在近日发布的《2008-2009北京社会发展报告》中认为，适当降低土地出让金对于抑制过高的房价很有必要。因为土地购置费用在房地产开发投资中所占份额较大，约为35%。

　　不过，邹晓云认为，地价与房价关系比较复杂，土地等社会成本肯定会对房价有所影响，但开发商对项目利润空间的预期也是一个关键因素。

　　邹晓云称，“如果房产项目本身利润空间很小，地价上涨后房价可能就会随之上涨；如果利润空间很大，房价是否上涨就需要开发商考虑市场销售来抉择。”

　　房价话语权仍在开发商

　　国家统计局数据显示，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%。

　　邹晓云表示，“房产市场会对地价的下降作出一定反应。如果地价下降，用于投资的购房者对未来房屋升值的预期会降低，购房的需求会下降，进而会导致成交量的下降；对于开发商来说，也不太可能在土地价格下降的情况下，逆势涨价。”

　　不过，邹晓云也认为，地价与房价之间并非能作如此简单的推论。一个数据便是，虽然一季度地价下降了，但3月份房价环比却上升0.2%。

　　2009年中国《房地产蓝皮书》的主编、中国社科院研究员李景国4月23日表示，2008年房地产呈现“量跌价涨”的特点，这与开发商主导市场定价权不无关系。

　　如此看来，地价并非房价主宰，反而会受到楼市大势的影响。国土资源部4月23日的地价分析报告即认为，2008年底以来出台的系列刺激经济措施充分见效还需时日，因此，2009年上半年中国宏观经济将持续下行，土地需求仍将低迷，地价水平将呈下行趋势。