存货跌价成为房地产商利润的最大杀手

井木犴

根据中原地产对上海、北京、深圳等12个城市的土地市场进行的最新监测结果显示，国内住宅用地价格已大幅下跌，平均成交价在2月又创新低，仅1200多元/平方米，比过去12个月的平均价格低17%。中原地产分析师宋莉表示，目前的土地价格已较上一年跌了近三成。在2008年的年报中，虽然众多大型开发商在苦战之下，降价回笼以维持资金链健康，但来之不易的利润，有不少被2007年的“地王”项目吞噬。根据Wind资讯统计，截至3月10日，25家已公布年报的房地产企业2008年资产减值损失达20.02亿元，是2007年资产减值损失的12.8倍，占2008年净利润总和的17.3%。他们地产公司计提的资产减值损失主要是存货跌价准备。申银万国24日发布的研究数据也显示，在内地各主要行业中，截至去年底房地产业的存货最多，约2283.42亿元。如果随着楼价地价进一步下行，这些地产上市公司庞大的存货产生资产减值的风险可能进一步增大。以万科为例，2008年计提的存货跌价约12亿元，考虑到递延所得税因素后，这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元。这使它的纯利润率从2008年中期的12%左右，下降到2008年末的10.43%左右。即使是没有购买地王、收益稳定的收租型地产股也难逃存货跌价的大潮。陆家嘴在年报中披露公司计提了近4.2亿元的存货跌价准备，而它2008年的纯利只有8.86亿元。该公司表示存货跌价准备是2007年账面上延续的财务余额。