李伏安：住房资产证券化最需要发现价值和实现价值

冷若水冰

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2006年01月20日11:42房地产门户搜房网


2006年1月20日--21日，2006.第六届中国房地产发展年会暨政策趋势论坛在清华大学隆重举行。

李伏安：我很高兴有机会到这来做一些介绍。我进一下房地产金融的市场化。什么概念呢，我在考虑一个问题，假如现在的房地产的金融政策还需要一些改善和调整的话，应该往哪个方向调整，以及为什么要进行调整，一个应该抓住的关键就是市场化的建设。为什么呢，因为房地产的金融跟房地产的一个共同点就是追求价值的制造和实现，刚才杨部长和宋部长都讲了，房地产的产业链的问题，因为在这个过程当中就是一个怎么样使住房本身的产品更有价值，第二个是怎样使价值更好的实现。这两个都与房地产金融有很直接的关系的。房地产金融给这些房地产行业的发展提供了支持，无外乎就是怎样去实现它的价值。房地产的金融本身也是这样，所以我想把这两个结合起来来讲，一个从产业链的角度，从房地产本身的产业链的角度，另外是从房地产金融的产业的角度，想一想我们应该怎么去实现所谓的市场化的建设。


就是说现在房地产金融过去无外乎就是某个项目，某个阶段提供什么方式的金融支持或者金融渠道，但是我们这里面的行为主体就是提供这些房地产金融的机构、产品和渠道，他们追求的是金融投资的利润的最好的价值实现。什么意思呢，你这个银行也在做贷款，我那个银行也在做贷款，信托公司也在做贷款，清华周边的这几个楼，我跟客户的谈判，我选择这个项目进行贷款支持，我花的精力我认为我这个项目应该比其他项目更有价值，至于房地产开发商怎么挣钱我不管，但是我发放1千万的贷款比另外机构罚款1千万比他们的更有价值，这是金融机构参与房地产建设的一个主要目的。他不是管房子价值大不大，这是开发商的事情，房地产金融机构关心的是贷款的价值是不是最大化的，假如四个项目中有一个贷给烂尾楼，那么损失的是开发商的投资，同样承担这个损失的也应该是给项目提供1千万贷款的金融机构。这是所谓房地产金融的价值所在。


追求这个价值干嘛，我为什么要追求这个价值，房地产金融机构的主要目的是为了实现价值，是为了把这个价值兑现成收入，这里面对需要，最的好方式，跟房地产本身一样，我认为就是市场化，房地产金融市场化。我们现在假如四个项目是同时开工的，现在比如说建设期是三年，现在建造了1年半，有一个楼决定要炸掉，有一个楼平平稳稳的，而我这个非常看好，在这一年半我们对1千万的投入，价值已经不一样了，现在如果卖的，四个1千万的贷款会卖出不同的价格。所以我们讲讲房地产金融下一步要改，很重要的是很房地产对应的要加强市场化机制的建设，也就是说跟地产一样，这块地的开发和房子的开发，从最原始阶段到最成熟阶段全部都可以去交易，交易的价格、成本都是非常合理的，交易的成本机制是非常畅通的，平台是非常有效的，交易的成本是非常低，政府对交易的政策应该是非常统一的。刚才宋部长讲的所有有价值的东西才能在市场当中得到确认，才能在市场中变为利润。金融也是一样，不管是给一个项目、一个地的贷款，只要是一个有价值的东西，在市场上马上能够兑现，这个是我们房地产金融所要追求的。怎样使这些有价值的投入到房地产行业的金融产品能够很快有一个市场，到这个市场上去交易，通过这种交易去实现它的价值这是下一步房地产金融改良也好，改进也好，需要考虑的问题。


我前面讲的是一个认识的问题，跟这个东西相配套的东西是什么呢，就是现在大家比较关心的，叫住房抵押市场化，现在在证券化发展过程中我们碰到一个问题，房地产个人住房按揭贷款不能买卖的话，比如我给在座10人发放了一笔贷款，这10个人可能还款能力不一样，买的房子的价格不一样，户型、位置都不一样，如果每个人的贷款都是50－100万左右，但是事实上这10个贷款本身由于你的借款人的特点不一样，房子的不一样，这个贷款本身价值是不一样的，这个贷款的价值是取决于你这个房子本身的价值怎么样，你借款人的，为什么不一样，是不一样，贷给一个清华的教授和工厂的工人，虽然都在一栋楼的上下两层，方位基本上没有区别，但是为什么两个贷款会有差别呢，因为一个清华的教授带还不回来的可能性比边上一个工厂的工人贷款还不回来的可能性低得多地这就是价值，如果贷款本身不允许买卖的话，它的价值就没有一个参考标准，只有每一笔贷款都有一个价格，都可以卖出去，打包起来的资产证券化的资产的价值才能比较准确的确定。跟这个配套的就是房地产本身的市场化，要想把这栋20套房子的贷款打包卖掉，有一个前提是这20栋房子本身可以卖的，包括刚才那个工人还不了款，这个贷款的机构可以把这个房子卖，所以这需要房地产本身要实现市场化。所以我们要探索房地产金融市场化的机制问题。