河北东南房地产开发公司董事长完颜旭晨谈阳光锦园项目

光复中华

记者：河北东南房地产开发有限公司是在什么样的背景下入驻张家口的？

　　完颜旭晨：房地产行业需要有一个适合自己的投资环境，有适合自己公司定位发展的土壤，与当地经济、文化、交通、城市规划、扩张能力、城市所处位置、在区域中所占据的地位以及对周边的影响等等密切相关。

　　张家口一直以来，由于经济和投资理念的差异，房地产业一直处于平衡、稳定、健康的上升期，而且大部分都属于自住房的购买，没有或很少有泡沫存在。加上前些年张家口房地产处于初步阶段，起点较低，老城改造的任务很重，所以对现代大型社区的向往，已成为当地购房的主流。一些步入小康的群体开始对居住生活有了新的更高的追求。看到未来张家口房地产市场将有较大的提升，使我们下决心入驻张家口。

　　记者：看来您对张家口的房地产市场有着充分的认识和信心，那么具体到阳光锦园这个楼盘，您是怎么把自己的理念与张家口的实际结合在一起的？

完颜旭晨：总体思路有三个方面：第一、开发的起点要高，要在三线城市建一流的房产，开发节奏适当领先城市发展的步伐。这种理念先行，得到了政府和市民极大的认可，在开工当年，便获得了燕赵康居杯河北省优秀住宅的金奖，这种份量的奖项在张家口是第一个。除此之外，我们还别具匠心的引入了易经这样的中国传统文化，面山紫气东来，户纳朝阳，非常符合中国传统的风水理念。

第二、因地制宜，合理规划，楼盘的档次适合当地的经济承受能力。阳光锦园这块地本身是块台地，它自然形成了三个落差很大的坡度，当初许多房地产商都看过，认为很难搞开发。而我们第一眼看见这块地，就认准了它，依山就势反而容易使住户采集到更多的阳光，这在高寒地区不是瓶颈而是机缘。应该说公司高层的眼光、决策非常到位，为阳光锦园的成功推出打下了很好的基础。

目前，这个项目住宅部分基本上卖完了。这很大程度上得益于整个项目的定位比较准确，营销推广计划和对客户群的分析做得比较到位。2005年5月，全国楼市遭遇“国八条”新政，这对很多房地产商来说是冷气，但对我们却是暖风。因为早在2003年拿到土地的时候，我们就对张家口的房地产市场作了深入的分析。张家口是一座历史悠久的古城，从明代始，就是一个通商口岸，这使张家口人的视野非常开阔，具备很高的欣赏水平和生活品位，但同时，经济的落后又使得他们的钱袋子不很厚实，怎么解决这种“眼高手低”的矛盾？我们的策略是：房子总价不能高、单价不能低。在这种思想的指导下，阳光锦园70%都是小户型、25%是中等户型、5%是大户型，既符合了国家“着眼于满足多数人住房需求”的大政，也符合张家口的实情。

第三、在保证基本经济利益的前提下，最大限度地降低居住成本，让利住户，创造社会效益。每个开发商可能都在谈“社会效益”，但我可以郑重的说，我们作的很实在。我可以提供一组数据，我们在项目的土地使用率上作了一篇好文章，70多亩的土地，总建筑面积只有6. 2万平方米，从而留出了更多的景观用地和植被绿地；33米楼间距，最大限度的保证了采光通风和观景功能；1.32的容积率决定了居住的高舒适度；5%的阳台面积（通常是10%），降低了造价，增强了保温节能性，增大了有效的使用面积；35米宽的阳光大道，3000多平米的锦绣广场，数十种植物花卉以及社区保留的上百颗成树，共同营造了一个绿色家园，实现了人与自然亲密空间的营造构想。

　　记者：“经验是人生宝贵的财富”，您从事房地产开发已经10多年了，最宝贵的财富是什么？

完颜旭晨：首先，也是最根本的就是把责任心和效率始终挂在心上。我们所有的户型，都是在设计方案出来后，用1：1的比例搭建出实景，进行分析研究、对比确定的。设计图纸毕竟是一种“设想”，对没有专业背景的老百姓来说，更是空中楼阁纸上谈兵，只有落实为实物才能切身感受到其中的优劣，这种作法非常麻烦但十分有效。房产品不是一般易耗值小的消费品，对于绝大多数的消费者来说，人们购置房产品需要倾其所有，可谓用毕生心血换得，对此我们能无动于衷么？虽说我们开发的是房子，可我们留下的却是文化和历史，从这一层面思考，如果我们从明天的角度来审视今天的开发行为，多少会令我们决策之前三思而后行。短视急功近利行为产生的不良后果和付出的历史代价往往是巨大的。作为一个有责任感的开发商应该认识到，我们今天的开发活动不仅要回避商业上的风险，更应经得起历史的检验。所以，我们一定要以强烈的社会责任感和历史责任感，从事房地产事业。

第二、细节决定成败、质量重于泰山。房地产里面有2400多个环节，如果要做好做到位，就一定要沉下心来，每一个环节都要把握住。只要我有时间，任何事情我都要亲历亲为。这样，有很多细小的问题就会发现，这样做出来的作品不能说完美无缺，至少会比较尽善尽美一些。在作阳光锦园这个项目时，我们高层领导一直住在工地里，每天晚上检查当天工程质量一直到深夜，第二天一早开会，解决问题，直到大楼建好。

产品质量是我们最重视的问题。就拿当时作地基来说吧，建筑公司拿到活儿的时候兴高采烈，但是却越干越抱怨，因为我们在过程的监理上十分严格和细化，要求很高，以至于建筑商找到我说，在别的楼盘干我们赚钱，给你干我们赔钱！尽管如此，我们仍旧没有一点松动，而是采取了其他方式作为补偿，最终达到了双方的共赢。房子是一个使用时间长达几十年上百年的产品，百年大计，质量第一，稍微多花点时间在工程质量上，是符合住户的长远利益的。后来，我发现我们的房子业主有相当一部分都是搞建筑、搞房地产的业内人士，因为他们是专家，他们了解阳光锦园是怎么盖起来的，是怎样的一个产品！


总的来说，我们的理念是全面贯彻品质、品位、品格三品兼备的经营管理思想，即“以先进的思想观念和生产经营流程，依靠具有优秀品质的专业经理和技术专家为骨干的员工队伍，打造具有优秀品质的产品与服务。努力满足居民生活品位日益提高的需要，努力弘扬符合人文价值、城市文脉、建筑文化发展方向的城市品格”。我们需要这样不断地说，更要这样不停地做，更扎实更细致地做，励精图治，就是赢得市场竞争的秘诀。

记者：刚才你提到了“依靠具有优秀品质的专业经理和技术专家为骨干的员工队伍，打造具有优秀品质的产品与服务”，的确，人是作一切事情的根本，那么企业在做大做强的过程中，如何以一种从容的姿态来管理好这个团队，建立起一套卓有成效的管理机制？

完颜旭晨：说起人才，尤其是房地产行业的人才，我的感受非常之多非常之强。总的来说，我认为房地产市场是一个人才短缺的市场，特别是中小城市，整个产业链包括企业自身、监理、设计、建筑都能强烈感觉到人才的缺失。所以招募人才在我们企业里是头等大事，所有的中层以上招聘我要全部到场，像淘宝一样选自己心中的干将。　　

在管理上，我的体会有五点，人性化、亲和力、协调沟通、细节管理、激励机制。人性化是一个原则性的东西，应该是最基本的准则；领导的亲合力是拉近领导与员工之间关系的桥梁，但亲合力不是零距离，适当的距离有利于你工作的开展；协调沟通非常重要，这里包括部门与部门之间的协调，部门内人与人之间的协调。人与人之间的协调要符合人的个性，比如一个急躁的部门领导，就该配一个细心柔和的下属，若是同样急躁，这事八成办不成；一个良性发展的企业还要有一套很好的激励机制，这也是一种公平的体现和对人的尊重。

记者：可以说，东南房地产已经一步一步坚定踏实地走到了今天，那么在你的心中，东南的未来是怎样一副蓝图呢？

完颜旭晨：心智决定视野、视野决定格局、格局决定命运、命运决定未来。一个企业能走多远，取决于企业决策者自身的人品、素质和境界，取决于一个企业的文化和精神，取决于一个企业的发展战略。虽然想当将军的士兵未必能当上将军，但不想当将军的士兵绝对不是好士兵！一句话：东南要站在第一梯队中，要尽量作到最好。